Majavalitseja tunneb hooneid ja inimesi

Rõõm uuest kodust muutub aastakümnetega mureks peavarju püsimise pärast. Andres Nuut annab nõu, kuidas maja korras hoida, ja aitab vajalikke töid korraldada. Foto: Elmo Riig / Sakala

«Pange see pragu praegu müüriseguga kinni,» saab majahaldurile helistanud korteriomanik soovituse. Vajunud välissein on nimelt tekitanud prao, kuhu käsi vabalt sisse mahub.

Kinnisvarahaldur Andres Nuut lubab helistaja juurest hiljem läbi minna ja seina lähemalt vaadata. Eluohtlikud ja vara hävitavad olukorrad tuleb kõrvaldada viivitamatult, muu üle saab pikemalt plaani pidada.

Nuudi sõnul on halduri ülesanne jälgida, et maja oleks olemas majanduslikult, juriidiliselt, füüsiliselt ja sotsiaalselt. Mida see tähendab? Et oleks raha ja lepingud sõlmitud, järgitaks õigust, maja oleks olemas, seinad püsti ja katus peal, koosolekud peetud ja inimestega suheldud.

Mõnikord täidab kinnisvarahaldur lisaks sotsiaaltöötaja rolli, sest üksinda elavad inimesed tahavad talle rääkida kõigist oma muredest. Ka neist, mis ei puuduta maja elu ja tervist.

Kuidas haldur maja juures töötab, lepitakse kokku aasta algul, kui koosolekul kinnitatakse majanduskava. See on haldurile justkui piibel, mis määrab aasta jooksul tehtavad tööd ja ülesanded ning näitab, kui palju on selleks raha.

Nuudi tõdemust mööda on inimestel väga palju soove. Üks tahab üht, teine teist. Koosolekul pannakse kõik ettepanekud kirja ja moodustatakse pingerida. Seejärel tuleb vaadata, kui palju kõik see maksma läheb ja kui paljuks raha jagub.

Nuut toonitab, et ühiselt korjatud raha tuleb kortermajas kasutada eelkõige hoone kui terviku heaks ja seda peaks ka ühiselt otsustama.

Peab olema varu

Lisaks kavandatud remonditöödeks raha kogumisele jälgib haldur, et igal majal oleks väike varu avariiolukordadeks. Enamasti hoitakse see summa ühe kuu majandusmaksete ulatuses alati kontol.

Avarii korral, kui näiteks toru lekib või lõhkeb, on halduril kaks võimalust: kas keerata vesi kinni ja tellida parandajad või väiksema lekke puhul leida kiiresti spetsialist, kes selle peataks.

Kõige rohkem pahandust teevadki solk ja vesi. Kanalisatsiooniummistuse korral tuleb halduril paluda ülakorruse naabreid, et nood oma tualetti avarii kõrvaldamiseni võimalikult vähe kasutaksid.

Kolmandale kohale jäävad elektririkked, kuid nendega puutub majahaldur vähem kokku, sest energiafirma kliendid on korteriomanikud ning nad suhtlevad müüjaga otse. Haldur valvab vaid maja üld­elektri järele.

Tuul sarikate all

Tormiga lendu tõusvate katustegagi tuleb halduril arvestada. Andres Nuudi hallatavatel majadel on seda juhtunud kahel korral.

Kinnisvarahalduril palutakse enda hoolde võtta enamasti vanad hooned. Suurem osa neist pole kuigi heas korras, lagunenud süsteemid tekitavad elanikele ebamugavust, muret ja stressi ning sageli saab haldurist emotsioonide piksevarras.

Lisaks hoone heakorra eest hoolitsemisele loodavad majaelanikud haldurilt ka suhtekorraldaja rolli täitmist: näiteks jätab mees keretäie hirmus pummelungitavale majanaabrile politsei kutsumata ja palub seda teha halduril.

Nuudi sõnul on mõni hädasse sattunu olnud väga tänulik, kui kuuleb temalt toimetulekutoetusest ja oskab siis sotsiaalametist abi küsida. Veidravõitu võib tunduda õhtune telefonikõne haldurile palvega maja välisuks lukku keerata, kuid sedagi on ette tulnud.

Iga tänaval kõndija näeb, kuidas majarahvas ja haldur hoone eest hoolitsemisega hakkama saavad. See on väline pool. Elanikele arvete koostamise ning vee, prügi, soojuse ja heakorratööde eest maksmise püüab haldur õiendada varajastel hommikutundidel. Päev kulub majast majja käimisele ja probleemide lahendamisele.

Andres Nuut räägib, et esimestel aastatel niitis ta ise hoonete ümbert muru, kuid nüüd vaid korraldab seda tööd.

Nii nagu puumaja erineb kivimajast, erinevad ka neis elavad inimesed ja nende arusaamad maja toimimisest. Majaelanikud lähenevad probleemidele sageli emotsionaalselt ja halduri ülesanne on neile parimat nõu anda.

Muidugi tahab igaüks, et ta kodu oleks ka väljast kena vaadata, kuid esmajärjekorras tuleb hoida korras siiski katus, torustik ja elektrijuhtmed. Kui maja küll väliselt kauniks teha, ent selle sisemus ei tööta, siis pole halduri sõnul toreduse loomisest kasu.

Nuut ei soovita mingil juhul soojustada ainult paneelmaja otsaseinu, sest tervele majale on sellest vähe kasu. Võidavad üksnes otsakorterite elanikud. Õigem oleks tervele majale korraga soe vooder ümber panna, sest tasuvusaeg on sellisel juhul 12 aastat, eelmisel aga 35. Vanade akende väljavahetamine tõstab korteris temperatuuri ligikaudu kolm kraadi. Kütte kokkuhoidu annavad veel katuslae, vundamendi ja keldrilae soojustamine ning koridori- ja keldriakende vahetamine.

Aastakümneid tagasi ehitatud paneelmajades vajavad uuendamist torustik ja küttesüsteemid. Kulude kokkuhoiuks on see esmatähtis. Hea tulemuse annab ka küttesüsteemi tasakaalustamine.

Majade tervishoius on ventilatsioonil ülitähtis roll. Inimesed ei oska kahjuks sellega alati arvestada.

Nuut toob näiteks viiekorruselise maja, kus üksteise kohal asuvates korterites vahetatakse puitaknad plastraamidega pakettakende vastu ja igas köögis on pliidi kohal õhupuhasti, mis on ühendatud maja ventilatsioonisüsteemiga. Puhastis on aga söefilter ja õhk liigub korstnasse ainult juhul, kui õhupuhasti ventilaator tööle pannakse.

Algselt majja kavandatud loomulik õhu liikumine on takistatud ja niiske seisev õhk loob korteri jahedamates nurkades hallitusseentele soodsa kliima.

Paarkümmend hoolealust

Andres Nuudi hallatavaid maju on Viljandi igas linnajaos ja väljaspoolgi, nimelt Viiratsis. Peaaegu paarkümmend korrashoitavat hoonet annavad talle tegevust hommikust õhtuni. «Alates 2002. aastast, kui seda tööd tegema hakkasin, pole olnud ühtki päeva, mil keegi poleks mõne maja pärast helistanud,» lausub ta.

Tõsisem huvi majade hingeelu vastu tekkis mehaanikainsener Nuudil munitsipaalettevõtte Elamu juhtimise ajal.

Et kinnisvarahaldurina tohivad Eestis töötada vaid kutsetunnistusega litsenseeritud spetsialistid, asus mees end agaralt koolitama. Igal aastal peab haldur end erialaselt täiendama, koguma ainepunkte ja viie aasta järel taotlema uut kutsetunnistust. «Kümme aastat tagasi saadud tunnistus kandis numbrit 29, nüüdne oli juba seitsmekümne tuhandes,» ütleb ta.

Kinnisvarahaldureid koolitab Eesti kinnisvarahaldajate ja -hooldajate liit koos kutsenõukojaga. Enne tunnistuse saamist tuleb anda eksam ja esitada uurimistöö. Nuut meenutab, et tema viimane Viljandi majade kohta esitatud uurimus oli enam kui neljakümneleheküljeline.

Ehkki kinnisvarahalduri töö on pingeline ja närvesööv, julgeks Nuut seda soovitada oma lapselegi, sest majade ja inimestega tegelemine on vaheldusrikas ja huvitav.

Eriti tihe on aasta algus, mil kõikides korteriühistuta majades on vaja korraldada üldkoosolekuid ja koostada igale majale aastane majanduskava. Haldur saadab edaspidi elanikele arved vastavalt sellele, kui palju koosolekul otsustati remonditöödeks raha koguda. Nuudi sõnul on kogutavad summad väga erinevad. Mõnes majas laekub remondifondi üks euro korteri ruutmeetri kohta, mõnes kolmkümmend senti. Enamasti jääb see summa sinna kusagile vahepeale.  

Seadused seavad takistusi

Majades, kus pole korteriühistut moodustatud, on korteriühisus. Ühistu on juriidiline isik, ühisus aga mitte.

Ühisust juhib majavalitseja, haldur töötab aga korteriühistuga majades. Kahe erineva ametinimetuse sisu on sama: tuleb maja eest hoolitseda.
Andres Nuut räägib, et haldur peab oma tööd tehes arvestama vähemalt viieteistkümne seadusesättega. Elu korraldavad reeglid on vajalikud, ent mõnikord valmistab seaduse jäikus meelehärmi nii haldurile kui majaelanikele.

Näiteks ühe vanalinna ahiküttega maja juurde ei tohi tuletõrjeseaduse uute normide järgi enam puudele varjualust rajada. Hoov on kitsas, teised majad lähedal ja ehkki sadakond aastat on saanud seal kenasti halgusid ja briketti hoida,  siis uus seadus seda ei luba ja erandeid ei tee.

Halduritöö on lisaks kutseoskustele õpetanud mehele, et inimesed võivad olla sootuks teistsugused, kui esialgu paistab, ja teiste mure tuleb küll ära kuulata, kuid enda ellu seda lubada ei tohi. Samuti peab mees väga vajalikuks oskust öelda «ei» ning rõõmustab, et on selle raske kunsti peaaegu selgeks saanud.