Maja ehitamata jätmine võib väga kalliks maksma minna

Viljandi järve ääres Karja ja Järve tänava vahel on majade ehitamine pooleli. Kui seinad pole detsembri lõpuks püsti ja katus peal, võib linn alustada krundi tagasivõtmist või määrata suure igakuise trahvi. Foto: Marko Saarm

Tosin aastat tagasi Viljandi järve äärde kaheksa eramu tarvis hoonestusõiguse ostnud ettevõtjat ähvardab maast ilmajäämine, kui aasta lõpuks pole kõik majad püsti. Linna eri otstes maksavad aga kaks ettevõtjat kruntide säilitamiseks iga kuu linnale 640 euro suurust trahvi, sest majad pole kerkinud õigeks ajaks.

«12 aastat peaks olema kaheksa eramu püstitamiseks piisavalt pikk aeg,» leidis Viljandi linnapea Madis Timpson, andes mõista, et kui 31. detsembriks Karja tänaval kaheksat eramut pole, võetakse arendajal tühjad krundid käest.

2006. aastal oksjonilt rekordsumma eest Karja tänavale kaheksa eramu jaoks hoonestusõiguse ostnud osaühingu Vikerkardin omanik Robert Jaani on linnajuhtidega pidanud läbirääkimisi juba mõnda aega, et säilitada krundid ka uuel aastal. 2014. aastal sõlmis ta linnaga uue lepingu, kus hoonete valmimise lõpptähtajaks seati käesoleva aasta lõpp. Lubatud kaheksa maja asemel on püsti kolm ning ülejäänutest on valmis vaid vundament.

Mis on hoonestusõigus?

Kui linnal või vallal on vaba krunt, mida ta müüa soovib, kasutatakse tihti kinnistu hoonestusõiguse müüki. Sel juhul sõlmitakse ostjaga leping enamasti 50 aastaks kinnistu kasutamiseks, kuid olulisemaks on lepingusse seatavad kohustused, mida krundi ostja peab täitma.
Notari juures fikseeritakse aeg, mille jooksul peab hoonestusõiguse ostja alustama hoone ehitamist ja millal peab maja valmima. Sellise tehinguga tagab omavalitsus, et krunt ei jää tühjalt seisma, vaid sinna kerkib soovitav ehitis.
Kui hoone on valmis ja leping täidetud, on Viljandis võimalik kinnistu maa maksustamise hinna alusel endale osta.

Trahv 5000 eurot kuus

Nädal tagasi kohtus Robert Jaani linna esindajatega, kuid mingit kokkulepet ei sündinud, sest linna pakkumine tundus ettevõtjale liiga karm. Aastase ajapikenduse eest küsisid linnajuhid 1000 eurot ühe pooleli oleva maja kohta kuus ehk siis praeguse seisuga 5000 eurot kuus.

Sellise tingimuse järel jäi Vikerkardinal katki kaup ühe teise ettevõttega, kes oli valmis kogu arenduse ära ostma. «Sellise tingimuse kehtestamine ei ole vastuvõetav ja põhjendatud,» kommenteeris Jaani linna pakkumist.

Niisuguse lisatasu küsimine hoonestusõiguse reegleid rikkunud ettevõtjatelt pole aga sugugi uus juhtum. Näiteks Rohelisel tänaval asuva kahe tühjalt seisva kinnistu potentsiaalne hoonestaja maksab linnale 640 euro suurust igakuist lisaraha juba 2011. aastast alates ning need arved on korrektselt tasutud.

Rohelise tänava kahe kinnistu hoonestusõiguse ostis 2008. aasta augustis osaühing Empower Kinnisvara. 2012. aastast muutus see ettevõte EKV Kinnisvaraks. Milleks Empower omal ajal kinnistu ostis, sellest ettevõtte praegused juhid ja esindajad ei räägi ning kommentaaride saamiseks soovitasid nad pöörduda praeguse omaniku poole.

EKV Kinnisvara omanik aga Sakala e-kirjadele ei vastanud.

Rohelisel tänaval kasvavad kümme aastat tagasi hoonestusõigusega väljaantud maatükil endiselt ainult kõrged puud. Seitsme aastaga on linn saanud lepingupartnerilt sisuliselt trahvina üle 50 000 euro. Foto: Marko Saarm

Lisaks 640-eurosele kuu­tasule maksab EKV Kinnisvara linnale aastas 1628 eurot, mis oli algul kokkulepitud hoonestusõiguse tasu.

Eelmise aasta suvest maksab linnale 640 eurot kuus ka osaühing Fellin Capital, kes on ostnud hoonestusõiguse aadressil Riia maantee 99, mis jääb Männimäe lasteaia ja Jakobsoni kooli bussipeatuse vahele.

Abilinnapea Kalvi Märtini sõnul müüdi see hoonestusõigus täiesti uudsel moel ehk ostjale jäi kohustus teha ka detailplaneering. «Varem on alati olnud planeering kehtestatud, aga sel korral tegime teisiti,» meenutas ta.

Märtin ei oska tagantjärele arvata, kas ostja ei saanud oma kohustustest täpselt aru või takerdus tema tegevus mingitel muudel põhjustel, aga arendaja ei hakanud pärast oksjoni võitmist midagi planeerima. Lepingu aeg sai läbi ning arendajal polnud isegi dokumendid korras, rääkimata siis majadest.

Eelmise aasta suvel pani linnavalitsus arendaja valiku ette, kas too maksab 299-eurosele hoonestusõiguse aasta­tasule lisaks 640 eurot kuus või annab maa tagasi. «Juriidiliselt on see täiendav hoonestusõiguse tasu, aga sisuliselt on tegemist muidugi trahviga,» selgitas Märtin.

Ka Fellin Capitali omanik Kalmer Kasela pidas linna rahanõudmist ebaõiglaseks ning oli nõus maksma 266 eurot kuus. «Pakkumine kehtib ainult juhul, kui saavutatakse kohtuväline kokkulepe,» kirjutas ta linnavalitsusele mullu suvel. Kohtusse ei mindud ning Märtini sõnul peab Fellin Capital tasuma ikkagi 640 eurot kuus.

Pärast lisatasu määramist hakkasid dokumendid liikuma, jaanuaris esitas ettevõte detailplaneeringu projekti ning 10. septembril otsustas linnavalitsus, et see on küps avalikuks väljapanekuks. Ligi 4000 ruutmeetri suurusele alale tahab ettevõtja rajada kaks ärihoonet-korter­elamut. Majade püstitamiseks on tal aega veel kaks aastat.

Oma plaanide selgitamiseks palus Kasela Sakalalt küsimusi e-postkasti, aga vastuseid ta ei ole andnud.

Männimäel kooli taga ja lasteaia kõrval asuvale maatükile peaks kerkima kaks ärihoonet-korterelamut. Seni on plaan aga vaid paberil ning nõuab arendajalt iga kuu 640 eurot. Foto: Marko Saarm

Lõpus koidab kohtutee

Kui hoonestusõigusega ettevõtjale antud aeg läbi saab, on linnal õigus maa tagasi võtta. Ametlikult tagasilangemiseks nimetatud protsessi on ka läbi viidud, kuid see võib olla väga pikk. «Teine pool peab olema piisavalt vastutulelik, et linn maa kätte saaks,» nentis Märtin. «Näiteks peab inimene tulema vabatahtlikult notari juurde tehingut kinnitama.»

Abilinnapea sõnul on olnud üks selline protsess, mis kestis aastaid, enne kui kohtu abiga maa linnale tagasi saadi. Kohut lubab linnajuhtidele ka Robert Jaani, kui linn peaks uuel aastal algatama hoonestusõiguse tagasilangemise protsessi.

Nimelt pole Jaani sugugi nõus linnapea arvamusega, justkui oleks tal olnud 12 aastat aega, et ehitus lõpuni viia. Pärast oksjoni võitmist 2005. aastal pidi ta oma sõnul esmalt konkurendi vaidluse tõttu kolm aastat ootama, kuni kohus ta enampakkumise võitjaks kuulutaks, ning seejärel kulus linnal ettevõtja väitel veel seitse aastat, et korda saada Karja tänav ning ehitada Järve tänava pikendus. Seega on Jaani veendunud, et lepingu algusajaks saab pidada hoopis 2015. aastat.

Karja tänava remont 2014. aastal oli linnal täis äpardusi ning selle tulemusena pidi ka Jaani oma sõnul tegema suuri kulutusi, et kruntidel pinnast kahe meetri võrra kergitada.

Hoonestusõiguse tagasilangemise korral kavatseb arendaja need kulud linnalt välja nõuda. «Arvatavasti toob asja sel moel lahendamine kaasa kuluka kohtuvaidluse,» sõnas Jaani.

Linnale oleks lahendus see, kui Vikerkardin ehitaks aasta lõpuks valmis hoonete karbid. Sellisel juhul saaks linnavalitsus vaidluse lõppenuks kuulutada.

Arendaja: kruntide tagasivõtmine tooks pika ja kuluka kohtuprotsessi

Karja tänavale kaheksa maja ehitama pidanud osaühingu Vikerkardin omanik Robert Jaani pole nõus linnajuhtide käsitlusega, justkui oleks tal olnud 12 aastat aega eramuid ehitada. Just linna tegevuse tõttu pidi ta oma väitel kaua ootama ja sai ehitusega alata alles kolm aastat tagasi.
Jaani sõnul võitis tema ettevõte oksjoni küll 2005. aastal, kuid sai linnaga lepingu sõlmida alles 2008. aastal, sest enne tuli teise enampakkumisel osalenud firma pretensiooni tõttu kolm aastat kohtuotsust oodata.
Hoonestusõiguse lepingu sõlmisid linn ja Vikerkardin 2008. aasta 15. aprillil. "Meie pidime saama ehitusloa majade ja kommunikatsioonide ehituseks 2010. aasta juuniks ja nende rajamise tähtaeg oli kaks aastat hiljem. Linna kohustus oli samaks ajaks rajada teed."
Teede rajamist alustati Jaani väitel aga alles 2014. aasta sügisel ning alles seejärel oli võimalik rajada torustik ja elektriliinid. 2014. aasta lõpuks polnud tee endiselt valmis ja hoonestusõiguse lepingus kokkulepitud tähtajad olid ületatud.
Olukord kinnisvaraturul oli enampakkumise ajaga võrreldes tunduvalt muutunud ning 2014. aasta sügisel soovis Jaani hoonete rajamise tähtaja lükata 2020. aasta lõppu ja jagada kõik kaheksa maja eraldi hoonestusõiguseks.
Et esialgsed tähtajad olid ületatud, andsid toonased linnajuhid Jaani väitel mõista, et tee rajatakse lõplikult 2015. aasta jooksul ning ettevõtja saab hoonestusõiguse kaheksaks jagada. Hoonete rajamise uus tähtaeg pidi olema 2018. aasta lõpp.
"Et oli lootus, et teed valmivad lubatult ning hoonestusõiguse jagamine võimaldab maju paremini müüa, siis muutsime lepingu tingimusi, sest uue ehitustähtaja fikseerimine on parem kui teadmatus," selgitas Jaani.
Arendaja sõnul on tal keeruline mõista linnapea väidet, justkui oleks tal olnud võimalik 12 aastat hooneid rajad, sest reaalselt sai ta tegutsema hakata alles 2015. aastal.
Huvitav on Jaani sõnul kogu protsessi juures veel asjaolu, et Karja tänav rajati nii esialgses projektilahenduses kui detailplaneeringus ettenähtust tunduvalt madalamana. "Selle tagajärjel ja mitmekordse ümberprojekteerimise tõttu paiknevad Karja tänava majad nagu mäe otsas ja teemuldesse rajatud trassid tuli linnal ringi ehitada," meenutas ta.
Karja tänava ehituse tõttu pidi ka arendaja oma kruntidel tegema hulga kalleid lisatöid ja tõstma pinnast kuni kahe meetri võrra. Hoonestusõiguse tagasilangemise korral kavatseb arendaja need kulud linnalt välja nõuda. "Arvatavasti toob asja sel moel lahendamine kaasa kuluka kohtuvaidluse," sõnas Jaani. "Lahkusime kohtumiselt teadmisega, et n-ö majakarbid tuleb valmis teha ja siis võivad need kas või tühjalt seista."
Jaani väitel on tekkinud segadus teinud majade võimalikud ostjad ettevaatlikuks ning vähemalt kaks huvilist on tehingust loobunud.