Kes võidab kinnisvara hinna tõusust?

(Artikkel pärineb Eesti Panga blogist. Autori arvamus ei pruugi ühtida Eesti Panga ametlike seisukohtadega.)

ANDES HILJUTI intervjuud Äripäeva raadiole, jäi mulle meelde saatejuhi repliik, et kõige rohkem loetakse ärilehest kinnisvaraturgu ja -hindu kajastavaid artikleid. Tundub, et kinnisvara hinnamuutused pakuvad huvi peaaegu kõigile, sõltumata sellest, kas inimene plaanib lähiajal uut eluaset osta või mitte. Kirjutatakse ka artikleid, milles autor arvutab, kui palju rikkamaks on viimase aasta jooksul tänu kinnisvarahindade tõusule saanud näiteks keskmine Tallinna korteriomanik.

Ent tõstame hetkeks pilgu numbrijadalt ja küsime endalt, kes siis tegelikult kinnisvara hinnatõusust võidab.

Kinnisvara, mida omanik eluasemena kasutab, ei ole olemuselt tootlik vara. Siinne mõtteharjutus räägibki just koduomanikest, mitte investoritest, kes kinnisvara ostavad, müüvad ja sellelt üüritulu teenivad.

ELUASE EI OLE klassikalises mõttes investeering, sest omanik ei teeni sellelt tavaliselt mingit tulu. Kvaliteetne ja hea asukohaga eluase on eelkõige osa heast elust, mille poole me kõik püüdleme. Nii nagu kallid autod, puhkusereisid ja muugi hea elu juurde kuuluv, võib rahaliselt üle jõu käiv eluase olla omanikule finantsiliselt hukatuslik. Ometi on täiesti loomulik, et enamik meist tahab elada nii hästi, kui meie rahalised võimalused lubavad.

Selge on see, et kinnisvarahindade kiire tõus ei ole alles koduostu plaaniva inimese huvides. Kas aga need inimesed, kel kodu juba on, peaksid hinnatõusu üle rõõmustama?

Õige vastus on, et sageli mitte ja sõltub olukorrast. Kinnisvarahindade tõus ei ole ka nende inimeste huvides, kes loodavad kunagi endale osta uut ja paremat eluaset. Kuigi võime end tunda oma kodu väärtuse tõustes jõukamana, ei ole sellest mingit kasu, kui plaanime tulevikus osta veel kallimat kinnisvara, mille hind on eeldatavasti samas tempos kallinenud. Vana eluaset müües on sel juhul hinnavahe uue ja paremaga tõenäoliselt veel suuremaks veninud.

Oma kodu saavad investeeringuna käsitleda seega vaid inimesed, kes tõenäoliselt soovivad tulevikus praeguse eluaseme tagasihoidlikuma vastu vahetada. Nii näiteks võib neljatoalist korterit omav abielupaar plaanida laste täiskasvanuks saades suure ja kalli korteri müüa ning soetada endale väiksema ja soodsama eluaseme. Nemad tõesti võidaksid kinnisvarahindade tõusust. Vähemalt seni, kuni nad ei otsusta aidata oma lapsi, kes maadlevad oma esimese kodu ostul kõrgete kinnisvarahindadega.

KOKKUVÕTTES VÕIB öelda, et korterite ja elumajade hinna tõus ei tee ühiskonda tervikuna kuigi palju rikkamaks, sest suuresti jagatakse rikkust lihtsalt ümber. Ökonomistide terminit kasutades on see nullsummamäng, kus ühe võit on teise kaotus. Võidavad need, kel on juba vähemalt nii palju kinnisvara, kui nad vajavad, ning kaotavad need, kel seda veel ei ole. Minu võit on minu laste kaotus.

Kes aga kinnisvarabuumist vähemalt mõnda aega selgelt võita võivad, on kinnisvara arendajad, finantseerijad, maaklerid ja ehitajad. Võib-olla ka toimuvat kajastavad ajakirjanikud ja kommentaatorid.

Eelistada tuleks seega kinnisvara mõõdukat kallinemist, mis käib käsikäes inimeste sissetuleku tõusuga ja hoiab eluaseme soetamise taskukohasena võimalikult paljudele. Sellisel juhul ei toimu ühiskonnas pingeid tekitavat äkilist rikkuse ümberjagamist ning väheneb oht, et järskude hinnakõikumistega kaasneb ebastabiilsus majanduses üldisemalt.

Õnneks tundub, et praegu oleme Eestis tasakaalupunktile piisavalt lähedal. Üsna samas tempos on kasvanud nii uute eluasemete pakkumine kui ka inimeste koduostusoovid. Kinnisvarahinnad on viimastel andmetel tõusnud veidi üle viie protsendi aastas, mis jääb samasse suurusjärku inimeste sissetuleku kasvuga.

Tagasi üles